У новому Цивільному Кодексі орендарі зможуть претендувати на майно власників

Проєкт Книги 3, як вже писала «Судово-юридична газета» був оприлюднений для обговорення у листопаді 2025-го, і пропонує повне перезавантаження: впровадження інституту посідання, нові сучасні інструменти для цифрових активів, соціальний узуфрукт.

Пропонується передбачити положення про соціальну функцію власності: здійснюючи речове право, його суб’єкт має дбати про національну безпеку держави, охорону довкілля або культурної спадщини. Крім того, пропонується ввести обмеження права власності у контексті їх речового ефекту. Тобто, власник може з метою, яка не заборонена, обмежувати чи обтяжувати право, шляхом реєстрації заборони в державному реєстрі нерухомого майна та їх обтяжень.

Пропонуються і нові види обмежених речових прав крім визначених чинним цивільним законодавством, такі як узуфрукт, переважне право купівлі нерухомості та право майнового очікування.

Узуфрукт дозволяє передавати майно у володіння та користування без переходу права власності. Власник зможе надати фізичній або юридичній особі право користуватися річчю, отримувати з неї доходи та плоди, але з обов’язком зберігати її призначення і належний стан. Узуфрукт може встановлюватися законом, договором, заповітом або рішенням суду щодо будь-якого неспоживного рухомого чи нерухомого майна, а також майнових комплексів. Він може бути строковим або безстроковим, безоплатним (якщо інше не передбачено), а також діяти одночасно чи послідовно на користь кількох осіб. Окремо врегульовано узуфрукт державного та комунального майна: користувачі зобов’язані підтримувати цільове призначення майна, сплачувати податки та витрати на його утримання, але не можуть відчужувати чи обтяжувати таке майно. Важливо, що річ, яка надана в узуфрукт, може використовуватися як у підприємницькій, так і непідприємницькій діяльності.

Соціальний узуфрукт - це заміна передбаченого діючим законодавством права членів сім’ї на користування житлом новим довічним правом соціального узуфрукту.

Переважне право купівлі нерухомої речі - обмежене речове право, що може встановлюватися на користь уповноваженої особи у разі відчуження нерухомої речі переважно перед іншими особами на рівних умовах і за ціною, за якою ця річ продається на підставі договору, закону або заповіту.

Речове право очікування, який має посилити захист інвесторів у нерухомість і будівництво. Йдеться про обмежене речове право, що надає особі гарантовану можливість у майбутньому отримати право власності або інше речове право на нерухоме майно.

Пропонується передбачити в ЦК України і положення про добросусідство, що зобов’язує власника земельної ділянки до взаємної поваги, і сприйняття припустимого негативного впливу на своє майно, такого як незначні пошкодження, нависання, посягання на плоди та надбудова.

Також вводиться поняття посідання, що займає цілий розділ Книги 3. По суті — це фактичне панування над річчю без необхідності доведення права на неї. Впроваджується захист факту посідання навіть від власника, якщо він діє самоуправно.

Посідання визнається самостійним об’єктом правового захисту

Законопроєкт розрізняє пряме і непряме, титульне і безтитульне, добросовісне та недобросовісне посідання. Будь-яка особа, яка фактично контролює річ, вважається посідачем і може захищати своє володіння навіть від власника — зокрема через позови про повернення речі, усунення перешкод або відшкодування шкоди. Це одна із найбільш суперечливих норм, оскільки може призвести до зловживань зі сторони посідачів, які будуть захищати свій фактичний стан навіть від власника речі.

Пропонується також змінити правила застави як забезпечувального речового права. Проєкт підтверджує пріоритет заставодержателя перед іншими кредиторами та прямо дозволяє забезпечувати заставою майбутні вимоги і майбутнє майно, наприклад, майбутній урожай або нерухомість, що будується. Водночас запроваджується принцип пріоритету зареєстрованої застави над незареєстрованою. Ба більше, проєкт розширює і права кредиторів, а саме закріплює право вимагати дострокового виконання зобов’язання у разі ризику втрати застави і передбачає можливість позасудового звернення стягнення, якщо це погоджено договором.

Пропонується деталізація такого інструменту, як притримання - обмежене речове право, яке дозволяє законному володільцю речі не передавати її боржнику, поки той не виконає зобов’язання щодо оплати, відшкодування витрат, або компенсації збитків, пов’язаних із нею.

Проєкт встановлює, що речові права на річ слідують за нею, тоді як чинний ЦКУ та Закон України «Про реєстрацію речових прав» роблять акцент на записі в реєстрі як на моменті виникнення права. Проєкт же більше уваги приділяє фактичному впливу на річ.

Важливо також, що за проєктом, земля, надра та ліси стають публічними речами, які є невідчужуваними, доки перебувають у публічній сфері, а для держави встановлюється 10-річний строк, після якого не можна витребувати майно від добросовісного набувача.

Змін доволі багато, і з однієї сторони зміни досить деталізовані, проте все одно потребують суттєвого системного доопрацювання, усунення правових колізій та забезпечення стабільності цивільного обороту. з огляду на фундаментальний характер змін. З плином часу будемо спостерігати, яка ж фінальна версія проєкту буде прийнята Верховною Радою, а наразі ж проєкт чекає ще багато зауважень, форматувань і, звичайно змін.

Довідково

У Іспанії існують окупаси (okupas) — це люди, які незаконно займають чужі житлові будинки чи квартири без дозволу власника. Головна проблема полягає в тому, що місцеві закони та повільна судова система сильно ускладнюють швидке виселення загарбників, особливо якщо вони встигли зачепитися в помешканні. Поліція може вибити окупасів без рішення суду лише протягом перших 48 годин з моменту захоплення; якщо час згаяно, правоохоронці безсилі. Власникам доводиться йти до суду, що може тривати від кількох місяців до кількох років. Якщо серед загарбників є малолітні діти або люди у важкому фінансовому становищі, суд може надовго відкласти виселення. Адвокати рекомендують власникам не залишати нерухомість без нагляду надовго або публічно демонструвати, що в будинку хтось живе.

Український Дощ писав раніше за якого курсу долара депозити стануть невигідними: українцям назвали умови